В вопросе продажи квартиры понятия «быстро» и «выгодно» оказываются в конфликтации. Сроки реализации имущества во многом зависят от состояния недвижимости. Чтобы быстро продать квартиру, нужно составить правильно объявление и установить справедливую цену.
1. Первым делом нужно определить цель реализации имущества. Одно дело, если речь идет о переезде в более просторную квартиру или за город. Тогда можно установить желаемую цену за недвижимость и подождать несколько месяцев, пока не появится покупатель. И совершенно другое дело, если деньги нужны срочно для оплаты образования, лечения или инвестирования. Если сроки реализации поджимают, то цену придется установить ниже рыночной.
2. В объявлении следует сразу прописать недостатки объекта. Например, если в квартире сидячая ванна, то утаивать это не стоит. Иначе потенциальные покупатели, разочаровавшись, будут негативно воспринимать объект в целом.
3. Также нельзя умалчивать о состоянии подъезда. Потенциальный клиент должен знать, что его ждет непрезентабельный подъезд, иначе он уже с порога начнет испытывать дискомфорт. Если есть возможность, попросите уборщицу привести подъезд в порядок.
4. Перед тем, как выставлять квартиру на продажу, стоит вывезти из нее старую мебель. Конечно, не все люди обладают абстрактным мышлением и могут представить будущий дизайн, но заставленное помещение визуально кажется меньшим. Поэтому от «стенок» и шкафов лучше избавиться.
5. Чистая, убранная квартира по статистике продается быстрее. Тщательно вымытые окна, натертые до блеска кафель и краны только дополняют общую картину.
6. Не стоит недооценивать психологическое воздействие. Перед приходом покупателя следует создать в квартире уютную атмосферу. Можно заварить свежемолотый кофе или ароматный чай. Помещение наполнится умиротворяющими запахами, а у клиента поднимется настроение.
7. Следует заранее выбрать подходящее время суток для показа помещения. Если квартира находится не на солнечной стороне или вид из окна не презентабельный, то лучше приглашать покупателей в полдень.
8. Желательно выставлять объявление о продаже имущества в разгар сезона, то есть с 15 сентября. Этот фактор не действует на элитную недвижимость.
9. Юридические вопросы следует решить заранее. На момент подачи объявления в квартире не должны числиться зарегистрированные жильцы. Проблемы с наследниками и несовершеннолетними детьми только осложняют проведение сделки. Если в помещении проводилась перепланировка, то ее нужно оформить законно.
10. Вся документация на имущество должна быть подготовлена заранее.
11. Все денежные вопросы нужно прописать в предварительном договоре: точную сумму сделки, задаток и сроки полной оплаты стоимости квартиры покупателем.
Грамотно составленный текст может значительно ускорить процесс реализации. Далее представлены несколько советов по его оформлению.
1. Шаблоны объявлений с отрывными листочками в word
2. Образец листовки для раздачи или расклейки
Все популярные схемы «развода» уже хорошо известны. Тем ни менее, доверчивые граждане попадаются на уловки мошенников. Рассмотрим детальнее самые распространение схемы и варианты решения проблемы.
Схема 1. Отчуждение имущества по договору купли-продажи
Злоумышленники заключают договора с пенсионерами, людьми с наркотической, алкогольной зависимостью, которые не могут нести ответственность за совершенные действия. Такие объекты проводят через несколько сделок купли-продажи с минимальной маржой, а потом предлагают реальному покупателю. Если выяснится, что первоначального собственника принудили к заключению сделки, то последующие договора будут признаны недействительными.
Как быть? Покупателя должны насторожить короткие сроки (менее года) между сделками и большой дисконт.
Схема 2. Сокрытие наследников
Сделки с наследуемыми квартирами являются самыми рискованными. Первая проблема – это, как и в предыдущем случае, совершение сделки с психологически невменяемым человеком. Вторая проблема – это появление родственников, которых «обделили» при наследовании, например, незаконнорожденный ребенок.
По закону наследник должен в течение полугода вступить в свои права и оформить долю нотариально. Но он может и фактически вступить в наследство, воспользовавшись наследуемой массой. Для этого достаточно сделать ремонт в квартире или использовать какую-то из вещей покойного. Тогда в судебном порядке по истечению полугода он сможет оспорить сделку.
Как быть? Вызвать подозрения должно завещание, оформленное на близких родственников или посторонних граждан. Наследники первой очереди и так вступят в свои права по закону. За сделками с посторонними лицами может скрываться принуждение к подписанию завещания.
Схема 3. Сделки по доверенности
На момент продажи квартиры собственник может находиться за границей. В таком случае для заключения сделки он должен составить доверенность на риелтора. Однако мошенники могут использовать отозванные документы или доверенности на умерших лиц.
Как быть? На момент подписания и регистрации договора нужно обязательно видеть собственника.
Во всех описанных схемах есть одна общая черта – низкая цена на недвижимость. Конечно, продавец может снизить цену, но демпинг более 20% от рыночной стоимости должен насторожить потенциального покупателя.
Подача объекта на рынок – это важны этап в заключении сделки. Ведь нужно, чтобы о недвижимости узнало как можно больше потенциальных покупателей. Выполнение этой задачи лучше доверить профессиональному риелтору. Он выступает посредником между продавцом и покупателем. В частности, покупателю риелтор помогает оформить договор купли-продажи, получить экспертную оценку, справку о количестве зарегистрированных лиц, если нужно, поможет «выписать» членов семьи с жилплощади.
Нужно помнить, что риелтор работает только на себя, поэтому он заинтересован в заключении сделки на любых условиях. Даже если они не приемлемы для клиента.
Риелтор не всегда имеет в наличии нужный клиенту объект. Ему приходится показывать все подряд объекты потому что, соответствующих по требованиям клиента квартир просто нет в продаже. Или другой вариант, клиенту специально показывают один нужный объект и еще пару не подходящих. Такая тактика вызывает доверие и акцентирует внимание на нужном риелтору объекте.
В процессе переговоров продавца и покупателя держат на дистанции. Прямой контакт осуществляется только на сделке. Поэтому посредники не допускают ее переноса. В 90% случаях это заканчивается отказом от услуг.
Через риелтора можно воспользоваться услугами смежных специалистов. Однако клиенту придется заплатить на 30% дороже рыночной стоимости таких услуг. Поэтому нотариуса и оценщика лучше выбирать самостоятельно.
Необязательно пользоваться услугами посредников. Продавцы могут самостоятельно подготовить и выставить объект на продажу.
На стоимость имущества влияет масса факторов: от количества комнат и площади помещения до района расположения и инфраструктуры. Чтобы установить справедливую цену, нужно проанализировать цены на аналогичные квартиры в регионе.
При этом нужно учитывать такие нюансы:
По статистике объект, на который установлена справедливая цена, продается за 2-3 недели.
Кроме публикации объявления на интернет-ресурсах, не лишним будет также проиформировать своих близких, коллег и родственников. Возможно, у них есть знакомые, которые ищут жилье для покупки.
Основная задача продавца – быстрее заключить договор и получить деньги, а покупателя – снизить цену и как можно скорее въехать в новую квартиру. На этапе переговоров можно обсудить все нюансы. Например, если клиент просит скидку можно в качестве встречного предложения оставить какую-то мебель или технику и попросить полный расчет в течение трех дней.
Покупатель вносит аванс (2-3% от стоимости) в качестве гарантии совершения сделки. Продавец обязуется реализовать имущество по указанной цене и в определенный срок. Если покупатель откажется от сделки, то внесенные им деньги не возвращаются. Если продавец откажется от сделки, то он обязан будет вернуть средства. Это плата за моральную компенсацию.
После подписания предварительного соглашения можно собирать справки об отсутствии задолженности. Эти документы, а также свидетельство о госрегистрации квартиры, домовая книга, договор задатка потребуется для оформления договора купли-продажи. Он составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон сделки, а третий передается в регистрирующий орган. Сначала стороны подписывают договор, затем продавец отдает расписку о получении средств в счет продажи квартиры после чего документы передаются на регистрацию права собственности.
На фоне инфляции реальные доходы граждан снижаются, покупательная способность падает, а предложения на рынке только увеличиваются. Отдельные покупатели диктуют свои условия, поэтому продавцы вынуждены снижать стоимость на 10-15%. Но и в кризисный период реально продать квартиру за хорошие деньги.
Чтобы в кризисный период быстро продать квартиру, нужно установить цену хотя бы на 5% ниже рыночной. Можно воспользоваться услугами риелторов для оценки стоимости или самим проанализировать аналогичные объекты на рынке.
Объявление должно быть составлено качественно и опубликовано во всех возможных источниках. Чтобы еще быстрее привлечь покупателей, стоит повесить рекламный банер прямо на балконе.
Во время презентации следует акцентировать внимание на достоинствах объекта: недавнем ремонте, наличии стоянки, детского садика, тихого двора и т. д.
В самом крайнем случае можно воспользоваться услугой срочного выкупа. Риелтор приобретает недвижимость за свой счет для дальнейшей перепродажи. Стоимость сделки будет на 20% ниже рыночной.
Самая распространенная ошибка продавцов – сбор документов на недвижимость непосредственно перед подписанием договора. Для быстрой реализации имущества документы должны быть собраны перед подачей объявления.
Для продажи имущества нужно подготовить:
Наличие ремонта не является основанием для поднятия цены на недвижимость. Он только ускоряет процесс ее реализации. Большинство покупателей переделывают объект под себя. Наличие капремонта для них цену не изменит. Но и за квартиру, в которой обшарпанные обои, много получить не получится.
Нужно исправить мелкие оплошности. Прибить плинтус, заклеить уголки обоев, зашпаклевать треснувшую побелку, вымыть окна и плафоны, убрать посторонние запах из квартиры. Перед приходом покупателя нужно провести тщательную уборку. Желательно обзор осуществлять при ярком освещении, чтобы помещение казалось привлекательным. Мебели в помещении должно быть минимум. Летом комнату следует проверить, чтобы не было духоты, а зимой можно повесить теплые, махровые накидки.
Плиточные швы в ванной и на кухне следует тщательно вымыть, старую сантехнику покрасить, а новую – натереть до блеска. Краны, смесители и сливы не должны протекать. Если есть необходимость, замените прокладки и почистите сток. Это не ремонт, а обеспечение функциональности помещения.
Если соблюдать эти несложные правила, то можно продать квартиру быстро и по выгодной цене даже без ремонта.
