Как продать квартиру в ипотеке

Категория:

Сегодня не каждый может себе позволить купить квартиру самостоятельно, так как цены «кусаются». Поэтому многие россияне оформляют ипотеку. Требования к клиентам жесткие, условия сложные. Еще большие трудностей возникает если заемщик хочет продать квартиру в ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку

Поскольку ипотечный договор оформляется на несколько лет, не исключена возможность столкнуться с материальными трудностями. Как только возникают проблемы с выплатой ежемесячных платежей, банк поднимает вопрос об изъятии имущества и его продажи. При желании и грамотном подходе к делу этой процедурой можно заняться самостоятельно. И даже заработать деньги. Другие заемщики продают квартиру в ипотеке, желая приобрести более просторное жилье. Статьи 29, 33 ФЗ№ 102 “Об ипотечном кредитовании” предусматривают возможность продажи такого объекта. Заемщик должен четко понимать - он может совершить эту операцию только с согласия кредитной организации. Самое главное, грамотно оформить все документы.

Какие права есть у владельца на кредитное жилье

С момента заключения сделки покупатель становится полноправным собственником недвижимости. В свою очередь жилье становится залоговым. Это накладывает на права владельца ограничения. По статистике процент невыплат по ипотечным кредитам очень высокий. Поэтому банки оформляют ипотеку только под залог.

Квартира в ипотеке обременена следующими ограничениями:

  • продажа жилого помещения;
  • перепланировка;
  • регистрация по месту жительства.

Продажа квартиры в ипотеке возможна только с разрешения банка и уверенности в возврате выданных средств, процентов за пользование кредитом. Эти суммы рассчитываются на момент погашения долга. При этом банки охотно соглашаются продать квартиру, если владелец улучшает жилищные условия путем оформления новой ипотеки.

Банк заинтересован в том, чтобы недвижимость оставалась ликвидной весь период действия договора. Оценка имущества проводилась в его первозданном виде. Поэтому любые перепланировки невозможны.

Пока квартира находится в ипотеке заемщик не может прописать в ней дальних родственников или посторонних людей. Это правило не распространяется на родителей, детей, супругов и других ближайших родственников.

Также возникнут сложности со сдачей квартиры в аренду. Если сделка будет оформлена официально, заемщик нарушает условия договора, то банк не сможет выставить квартиру на торги до завершения срока действия договора аренды.

Когда следует покупать квартиру: до брака или после?

Казалось бы, спорных вопросов быть не может - кто выплачивает ипотеку, тот и владеет квартирой. Если такое жилье было куплено до брака, то в случае развода оно остается за собственником. Если же супругу(е) удастся доказать факт участия в выплатах по кредиту, то по решению суда его (ее) могут сделать вторым совладельцем помещения, пропорционально внесенным платежам. Во избежание подобных спорных ситуаций оплачивать кредитные платежи следует либо в кассе банка или через личный кабинет. Только так можно будет доказать, кто был реальным плательщиком кредита. Никакие устные договоренности между супругами банк не примет к рассмотрению.

Ипотечная квартира может быть приобретена несколькими собственниками, как родственниками, так и посторонними людьми. Совладелец жилья выступает поручителем/созаемщиком. Соотношение долей жилплощади определяется договором. Если жилье приобретают супруги, то шансы получить кредит увеличиваются за счет суммирования доходов. Будучи собственником кредитного помещения, нужно знать все условия, при которых банк может принять решение о продаже жилья. Самым грубым считается наличие трех и более просрочек по выплатам.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Рассмотрим все способы продажи залоговой жилой недвижимости.

Продажа путем досрочного погашения долга

Как продать квартиру в ипотеке и заработать? Следует найти покупателя, который согласится погасить оставшуюся часть ипотеки. Сделать это будет не просто, так как обременения часто отпугивают покупателей. Но есть реальный шанс продать ипотечную квартиру, которая находится на этапе строительства, поскольку такая жилплощадь пользуется повышенным спросом. Как продать квартиру в ипотеке? Первым делом заемщик должен получить разрешение банка, указав причину реализации объекта, узнать оставшуюся сумму долга. Далее следует составить соглашение с потенциальным покупателем и заверить его у нотариуса. Заемщик должен выписать всех членов семьи из ипотечной жилплощади. Только после этого покупатель вносит средства для полного погашения ипотеки. Как только будет снято обременение, право собственности на недвижимость следует переоформить в регистрационной палате.

Продажа с погашением долга в процессе сделки

Продажа квартиры в ипотеке является рисковой операцией. Наличие любых долговых обязательств только увеличивает риски. Даже порядочные с виду люди могут утаивать информацию о жилище. Или предупредить о наличии кредита, но не сообщать о задолженности по коммунальным платежам. Поэтому перед тем, как заниматься куплей-продажей квартиры в ипотеке, следует проверить наличие долгов по объекту.

Проще всего обратиться в жилищную контору за справкой о состоянии учета по всем платежам. На основании этого документа формируется окончательная цена. Также следует запросить в банке информацию о наличии задолженности. Порядочные продавцы готовят эти документы самостоятельно и заранее.

В случае продажи квартиры в ипотеке с задолженностью по коммунальным платежам, чаще всего покупатель берет на себя обязанность погасить долги продавца. Хотя законодательно он делать это не обязан. Чтобы оформить сделку, следует заключить договор о переводе задолженности на нового собственника. Затем получить письменное согласие УК о переводе долга на нового собственника. Прописывать этот пункт в основном договоре купли-продажи квартиры в ипотеку не следует. Это усложнит процедуру регистрации объекта. Лучше указать в договоре ссылку на допсоглашение о переводе долга.

Если покупатель не хочет погашать долги, то в договоре купли-продажи объекта следует отразить пункт о том, что задолженность на него не перекладывается. Так он обезопасит себя от возможных претензий в будущем со стороны управляющей компании.

В 2018 году были внесены изменения в ст. 158 ЖК РФ. С продажей объекта переходит долг по взносам на капитальный ремонт новому собственнику. Это следует иметь в виду до подписания документов и договориться с продавцом о полном погашении задолженности до регистрации сделки.

Продажа вместе с долгом

Существует как минимум три схемы реализации имущества с долгом. Рассмотрим особенности каждой из них.

Продажа по личной инициативе

Специалисты банка не преследуют цель отжать или продать объект как можно скорее. Они хотят урегулировать вопрос в досудебным порядке. Осознанность заемщиков также увеличилась. Многие не платежеспособные заемщики сами обращаются в банк с предложением продать залоговый объект. И финучреждение содействует им на всех этапах сделки.

При добровольной продаже цену устанавливает заемщик. Окончательная цифра может быть незначительно ниже среднерыночной. То есть заемщик сможет не только погасить задолженность, но и получить часть денег наличными. Всю процедуру контролирует банк, чтобы в будущем ни одна из сторон не смогла ее оспорить. После того, как будет найден потенциальный покупатель, начинается процесс оформления договора, снятия обременения и перехода права собственности.

Продажа квартиры со штрафно-пеневым "шлейфом"

Если заемщик понимает, что больше не в состоянии оплачивать кредит, а долги ростут, он может добровольно выставить залоговый объект со всей начинкой на продажу. Удельный вес таких сделок на рынке очень маленький.

Должник останется в выигрыше: он получит первоначальный взнос, уже оплаченные платежи и, возможно, вознаграждение. Заключать такую сделку имеет смысл только если, кредит ещё нужно выплачивать длительное время или сумма займа остается большой. Если речь идёт о небольшой задолженности, то лучше перезанять деньги.

Выгода покупателя также сомнительная. Экономия возможна только, если продавец хорошо уступит на вознаграждении и срок выплаты кредита останется небольшой. Например, если заемщик брал кредит в 2005 на 15—20 лет под 9-13%. Вторым преимуществом можно считать отсутствие комиссий на оформление займа. Зато все вопросы со штрафом и пеней приходится решать покупателю.

Основная проблема будет не в том, чтобы найти покупателя, а в том, чтобы он оказался неплатежеспособным. Банк будет очень детально проверять его доходы по месту работы.

Продажа через аукцион

Если заемщик не платит по счетам и не предпринимает мер по реструктуризации задолженности, то в дело вмешивается банк и в принудительном порядке через суд конфискует имущество. Такие объекты выставляются на аукцион.

Продавец может рассчитывать только на скромное вознаграждение от продажи объекта и то не факт. Цель банка в данном случае максимально быстро вернуть одолженную сумму. Поэтому цену залога устанавливают на 15-30% ниже рыночной.

Покупатель получает возможность приобрести недвижимость со скидкой. Однако, следует учитывать ряд факторов. Поскольку продавец согласия на сделку не дал, то покупатель приобретает кота в мешке: посмотреть недвижимость или посидеть за рулём автомобиля не получится.

Несмотря на все перечисленные минусы, желающих приобрести ипотечную квартиру с “закрытыми глазами” можно найти. Разница в дисконтной покрывает все расходы на решение проблем. Поэтому продавцы регистрируются в аукционе, а уже после победы занимаются решением остальных вопросов.

Продажа ипотечного жилья банком

Суть ипотеки сводится к тому. что кредит выдается под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением имущества. После подписания договора закладная на жилье передается банку и хранится там до полного погашения задолженности. Весь этот период право распоряжаться имуществом принадлежит банку. Заемщик может продать квартиру в ипотеке, но только с разрешения банка.

Причин для этого может быть несколько:

  • Отсутствие возможности обслуживать кредит из-за потери дохода.
  • Желание улучшить жилищные условия.
  • Прочие обстоятельства. Свадьба, развод, плохие соседи, существенные недостатки имущества и т.д.

Кого может заинтересовать ипотечная квартира? Имущество с обременением продается по цене ниже рыночной. Это золотая жила для опытного риэлтора. Если продавец готов подвинуться в цене на 20-30%, то можно воспользоваться услугой срочного выкупа. Эти же специалисты помогут убедить сомневающихся покупателей. Последние хотят приобрести квартиру получше, но не имеют достаточной суммы денег. Они соглашаются купить жилье с дисконтом, но хотят, чтобы сделку вел опытный специалист.

Больше значение также имеет район города. Если ипотечная квартира расположена в новострое с хорошей инфраструктурой, то найти покупателя на жилье с обременением будет не сложно.

Особенности продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Жилье, купленное в рамках данной программы, находится в обременении у банка и Минобороны РФ. Право собственности на объект переходит после полного погашения кредита.

Если заемщик желает продать объект раньше срока, ему необходимо:

  • уведомить банк и Росвоенипотеку о своих действиях;
  • уточняет оставшуюся сумму долга;
  • полностью погасить кредит;
  • найти покупателя;
  • получить документ о снятии обременения;
  • получить документ на право собственности в Росреестре;
  • продать квартиру по обычной схеме.

Для полного погашения задолженности можно использовать средства материнского капитала.

Документы для оформления продажи

Прежде чем заниматься продажей квартиры в ипотеке, следует подготовить:

  1. документы, подтверждающие платежеспособность;

  2. договор купли-продажи;

  3. справка из банка об отсутствии задолженности;

  4. закладную;

  5. справку от покупателя о зачислении средств, которыми будет погашен остаток займа;

  6. документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

При наличии этих документов можно быстро оформить процедуру покупки квартиры в ипотеку.

Документы

Как правильно продать ипотечную квартиру

Итак, заемщик принимает решение добровольно продать ипотечную квартиру и купить другую подешевле. Первым делом нужно определить стоимость жилья. В банке можно узнать остаток по действующему кредиту, а в агентстве помогут подобрать другой объект на рынке. Разница между рыночной ценой и остатком по кредиту - это доплата, на которую следует увеличить стартовую цену.

Технически лучше подавать заявку на новую ипотеку в предыдущий банк, даже если ставка по кредитам выше, чем в других учреждениях. Добиться получения ипотеки в новом банке будет сложнее, так как заемщику придется отразить обязательства по имеющемуся кредиту в анкете. Финансовое учреждение будет проверять соотношения платежей к доходу. Хотя юридических ограничений для оформления второй ипотеки нет, предельное соотношение платеж-доход каждое учреждение определяет самостоятельно, но этот показатель не может превышать 50% дохода. При зарплате в 100 тыс.руб. и обязательство по первому кредиту в 50 тыс. руб. ежемесячно вторую ипотеку в новом банке никто не оформит.

Одновременно с поиском банка следует выставить квартиру на продажу. По статистике покупатель находится в течение 100 дней. Предварительное решение банка действует также три месяца. Чтобы быстрее найти покупателя, придется сделать дисконт от рыночной цены.

Когда покупатель найден, можно заниматься подготовкой сделки. В схеме ипотечной квартиры кроме продавца, покупателя и банка участвую профессионалы: риелтор, юрист, регистратор. Рассмотрим процедуру на примере смены залогодателя. В банке открывается две депозитарные ячейки. В первой покупатель оставляет деньги для погашения кредита, а во второй – остаток стоимости новой квартиры. Банк дает согласие на проведение сделки. Подписанный договор отправляют на регистрацию в Росреестр. После регистрации документа покупатель принимает залоговое обязательство, продавец деньги из первой ячейки направляет на погашение кредита. Банк выдает покупателю закладную. Новый собственник получает выписку из ЕГРН. Продавец получает право доступа ко второй ячейке.

Пока оформляется сделка по продаже, заемщик ищет себе новое жилье. Желательно, чтобы выбранный объект не тянул «цепочку кредитов», а находился в продаже. Имея предварительное решение банка, следует подготовить документы на квартиру, заказать оценку и получить согласие кредитора. При поиске недвижимости в строящемся доме стоит ориентироваться на список новостроек, уже аккредитованных финансовым учреждением. Это ускорит одобрение объекта и упростит проведение сделки.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, убедитесь, что она не заложена в другом ипотечном банке. Иначе сделка будет практически невыполнима. Зато удобно найти объект, который продает выбранный вами банк. Финансовые учреждения выставляют на продажу залоговые квартиры, размещая информацию о них на специальных сайтах-витринах или на собственной странице в интернете. Это минимизирует юридические риски, поскольку история объекта уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Кроме того, можно рассчитывать на скидку от рыночной стоимости жилья. Банк, продающий залоговую квартиру, может предоставить дисконт или предложить кредит на более выгодных условиях.

Понравилось:
1
Поделиться:
Комментариев: 0
Похожие новости
0 комментариев

Добавить комментарий

Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив
Популярные посты
Как исправить кредитную историю
О чем говорить с девушкой
Изучение немецкого языка самостоятельно с нуля
Как научиться продавать
Как выбрать профессию
Как получить кредит с плохой кредитной историей
Как подключить ноутбук к телевизору
Мои гости в Контакте
Как реагировать на оскорбления
up